Jak sprawdzić dewelopera przed podpisaniem umowy i kupnem mieszkania

Zakup mieszkania od dewelopera to zwykle największy przelew w życiu, rozłożony na raty płacone za coś, czego jeszcze nie ma. Ustawa deweloperska z 2021 roku, stosowana od 1 lipca 2022, mocno chroni kupującego: wpłaty idą na rachunek powierniczy, a Deweloperski Fundusz Gwarancyjny zwraca pieniądze w razie upadłości dewelopera. Ochrona nie obejmuje jednak opóźnień, przestojów i nerwów, gdy budowa stoi rok, a kredyt hipoteczny już się spłaca. Dlatego sprawdzenie dewelopera ma sens przed podpisem, kiedy możesz jeszcze wybrać inną inwestycję.

1. Ustal, która spółka podpisuje umowę

Duzi deweloperzy prawie zawsze budują przez spółki celowe. Na billboardzie widzisz znaną markę, a w prospekcie informacyjnym i w projekcie umowy stoi spółka z kapitałem 5 000 zł, założona dwa lata temu tylko pod to osiedle. To normalna praktyka, ale oznacza, że Twoim kontrahentem jest ta konkretna spółka, a nie cała grupa.

Weź NIP albo numer KRS z prospektu i sprawdź spółkę w KRS. Zwróć uwagę na datę rejestracji, zarząd, wspólników i to, czy w odpisie widać powiązanie z grupą, której markę znasz. Gdy w zarządzie spółki celowej siedzą te same osoby co w spółce matce, a wspólnikiem jest spółka z grupy, wszystko się zgadza. Gdy nie ma żadnego śladu powiązania, zapytaj sprzedawcę wprost, kto stoi za inwestycją i czy grupa poręcza zobowiązania spółki.

2. Przeczytaj sprawozdania finansowe dewelopera

Spółki z KRS składają roczne sprawozdania finansowe, które bezpłatnie przeczytasz w Repozytorium Dokumentów Finansowych. Przy spółce celowej liczby bywają dziwne, bo przychód pojawia się dopiero przy przenoszeniu własności lokali. Ważniejsze są trzy rzeczy: czy sprawozdanie w ogóle złożono w terminie, jak duże są zobowiązania krótkoterminowe i czy spółka ma kredyt bankowy na budowę. Brak sprawozdań za ostatnie lata to sygnał, że w firmie coś nie działa.

Warto też przejrzeć sprawozdanie spółki matki. Grupa, która od kilku lat pokazuje stratę i rosnące zadłużenie, może mieć kłopot z dokończeniem kilku inwestycji naraz.

3. Sprawdź Krajowy Rejestr Zadłużonych i długi wobec wykonawców

Krajowy Rejestr Zadłużonych pokazuje upadłości, restrukturyzacje i część bezskutecznych egzekucji. Sprawdź w nim zarówno spółkę celową, jak i spółkę matkę oraz generalnego wykonawcę inwestycji, jeśli jego nazwę znasz z tablicy budowy.

Rejestr nie pokaże jednak dewelopera, który po prostu przestał płacić. A właśnie to jest pierwszym sygnałem kłopotów: generalny wykonawca czeka na zapłatę za kolejny etap, schodzi z budowy, a terminy w harmonogramie przesuwają się o kwartały. Informacje o aktywnych długach zgłoszonych przez wierzycieli i opinie firm o płatnościach zobaczysz w raporcie po NIP. Jeśli kilku wykonawców pisze, że deweloper płaci z dużym opóźnieniem, potraktuj to poważniej niż każdą reklamę. Jak łączyć te sygnały w jedną ocenę, opisujemy na stronie sprawdzenie wypłacalności firmy.

4. Sprawdź księgę wieczystą działki

Numer księgi wieczystej znajdziesz w prospekcie. Przeczytasz ją bezpłatnie w elektronicznym systemie ksiąg wieczystych Ministerstwa Sprawiedliwości. W dziale II sprawdź, czy właścicielem albo użytkownikiem wieczystym gruntu jest spółka, która podpisze z Tobą umowę. W dziale III szukaj ostrzeżeń, roszczeń i służebności, w dziale IV hipotek.

Hipoteka banku, który kredytuje budowę, jest normalna. Wtedy w prospekcie i w umowie powinna być zgoda banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie i przeniesienie lokalu po zapłacie ceny. Bez takiej zgody, albo z hipoteką na rzecz nieznanej osoby fizycznej czy spółki spoza grupy, nie podpisuj umowy, dopóki prawnik tego nie wyjaśni.

5. Sprawdź pozwolenie na budowę

Deweloper musi mieć prawomocne pozwolenie na budowę, zanim zawrze umowę deweloperską. Decyzję widać w Rejestrze Wniosków, Decyzji i Zgłoszeń prowadzonym przez Główny Urząd Nadzoru Budowlanego. Porównaj adres, inwestora i zakres z prospektem. Inwestorem w decyzji powinna być ta sama spółka celowa. Gdy pozwolenie jest zaskarżone, zapytaj o stan sprawy, bo spór może zatrzymać budowę na długie miesiące.

6. Przeczytaj prospekt i sprawdź rachunek powierniczy

Deweloper ma obowiązek bezpłatnie doręczyć prospekt informacyjny z załącznikami przed zawarciem umowy rezerwacyjnej, a jeśli jej nie ma, przed umową deweloperską. Odmowa albo zwlekanie z prospektem to wystarczający powód, żeby zrezygnować.

W prospekcie sprawdź rodzaj mieszkaniowego rachunku powierniczego. Przy rachunku otwartym bank wypłaca deweloperowi pieniądze po zakończeniu kolejnych etapów budowy, przy zamkniętym dopiero po przeniesieniu własności. Rachunek zamknięty jest bezpieczniejszy dla kupującego. Od każdej wpłaty deweloper odprowadza składkę na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, który chroni wpłaty w razie upadłości dewelopera albo upadłości banku prowadzącego rachunek. Płać wyłącznie na numer rachunku powierniczego z umowy, nigdy na inne konto podane w mailu.

7. Sprawdź historię dewelopera i jego wcześniejsze osiedla

Najlepszym dowodem są skończone budynki. Poproś o listę zakończonych inwestycji z rokiem oddania i przejdź się po jednej z nich. Mieszkańcy chętnie opowiedzą o terminach odbioru, usterkach i tym, jak deweloper reagował na reklamacje. Sprawdź też, czy firma nie ma decyzji Prezesa UOKiK w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów i czy jest członkiem Polskiego Związku Firm Deweloperskich, który ma własny kodeks dobrych praktyk.

Lista kontrolna przed umową deweloperską

Na co zwrócić uwagę w umowie

• Termin przeniesienia własności wpisany jako konkretna data, a nie liczba miesięcy od nieokreślonego zdarzenia.
• Kary umowne za opóźnienie dewelopera porównywalne z karami dla kupującego.
• Harmonogram wpłat powiązany z etapami budowy z prospektu, przy rachunku otwartym bez wpłat z wyprzedzeniem.
• Zgoda banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu, gdy działka ma hipotekę.
• Opłata rezerwacyjna w umowie rezerwacyjnej nie wyższa niż 1 procent ceny, wpłacana na rachunek powierniczy.

Umowę deweloperską zawiera się w formie aktu notarialnego, a projekt warto dać do przeczytania prawnikowi, który zna rynek nieruchomości. Kilkaset złotych za taką opinię to niewiele przy cenie mieszkania.

Gdy to Ty pracujesz dla dewelopera

Te same kroki przydają się wykonawcom i podwykonawcom. Firma, która wchodzi na budowę dewelopera z robotami za kilkaset tysięcy złotych, kredytuje inwestora do czasu zapłaty za każdy etap. Jak sprawdzić zleceniodawcę i własną ekipę przed umową na budowie, opisujemy na stronie weryfikacja podwykonawcy i w poradniku jak sprawdzić firmę budowlaną.

Najważniejsze w skrócie

Przed podpisaniem umowy z deweloperem sprawdź spółkę celową w KRS i jej sprawozdania, wpisy w Krajowym Rejestrze Zadłużonych, długi wobec wykonawców i opinie o płatnościach, księgę wieczystą działki, prawomocne pozwolenie na budowę oraz rodzaj rachunku powierniczego w prospekcie. Pierwsze trzy punkty sprawdzisz w kilka minut, wpisując NIP spółki z prospektu w formularzu na górze tej strony.